Birçoğumuz bir ev alma hayali ile yaşarız. Bu hayalimize kavuştuktan sonra da bazı sorunlar karşımıza çıkabilir. Mesela aldığımız evin içerisinde bir kiracı bulunması durumu bunun en tipik örneklerindendir. İşte bugünkü yazımızda yeni malikin satın almış olduğu evde bulunan kiracıya karşı haklarından bahsedeceğiz.
Öncelikle şunu söylememiz gerekir ki, bir kira sözleşmesinin bulunması taşınmazın devrine engel teşkil eden bir durum değildir. Yani içinde halihazırda bir kiracısı bulunan bir ev bir başkasına satılmasında hukuken bir engel bulunmamaktadır. Burada içinde halihazırda kiracı bulunan bir evin satılması durumunda, yeni malikin eski malik ve kiracı arasında devam eden kira sözleşmesinin neresinde yer aldığı hususuna değinmemiz gerekmektedir. Yasa koyucu Türk Borçlar Kanunu’nun 310. Maddesi ile bu duruma açıklık getirmiştir. Kanun maddesine göre, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmazın el değiştirmesinin yeni maliki mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline getireceğini düzenlemiştir. Daha yalın bir ifade ile anlatmak gerekirse, eski malik ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesinde eski malik evini satarak bu sözleşmeye taraf olmaktan çıkmakta, onun yerine evi satın alan yeni malik sözleşmeye taraf olmaktadır. Bunun da doğal sonucu olarak kiracı yeni malikten kira sözleşmesinde bulunan yükümlülüklerini aynen yerine getirmesini talep edebilecektir. Yine kiracının da artık sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri yeni malike karşı olacak, örneğin kira ödeme borcunu artık yeni malike karşı yerine getirecektir.
Burada sorunuza dönecek olursak, evi sonradan satın alan kişinin halihazırda kiracı olarak bulunan kişiye karşı başvuracağı bir takım yollar da mevcuttur. Bu durum da Türk Borçlar Kanunumuzun 351. Maddesinde açıkça belirtilmiştir. Bu madde kapsamında, kiralananı sonradan edinen kişinin yani yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa yeni malike yine kanunda belirtilen dava sürelerine uyarak kira sözleşmesini feshetme imkanı tanınmıştır. Şunu söylememiz gerekir ki, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi, kiracıya yöneltilen bir beyanla gerçekleştirilemez. Bu hakkın mutlaka dava yoluyla kullanılması gerekmektedir. Bu fesih imkanıyla birlikte yeni malik hem ilk malikin tüm fesih imkanlarına sahip olacak bir de ek olarak bu özel düzenleme ile kendisine kiracıyı dava yoluyla tahliye etme imkanı sağlanmıştır. Kanunun yeni malike böylesine özel bir tahliye imkanı vermesi pek tabi ki bu hakkın kötüye kullanılmasına da yol açabilir. Burada da devreye yargılamayı yapan hakimin takdir yetkisi ve yüksek mahkeme içtihatları giriyor. Bunu şu şekilde açıklayabiliriz. Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması uygulamada beklenmekte, her olayın koşullarına göre de yargılamayı yapan mahkeme tarafından ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Yani her yeni malik “Ben bu taşınmazı satın aldım ve burada oturmak istiyorum” diyerek kiracısını tahliye edemeyecek, kanunda belirtilen süreler doğrultusunda tahliye davası açılması gerekecek ve yine bu konut veya işyeri ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun yargılama esnasında ispatlanması gerekecektir.
Tabi ki kanun koyucu, yalnızca yeni maliki değil, kiracıyı da koruyucu hükümler getirmiştir. Bu konuda kiracıyı koruyan en önemli düzenleme Türk Borçlar Kanunumuzun 355. Maddesinde yer almaktadır. İhtiyaç sebebiyle kira ilişkisini sona erdiren yeni malik, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl içinde eski kiracısından başka bir kişiye kiraya veremeyecektir. Bunun aksine davranışın varlığı halinde ev sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayan bir tazminat ödemekle yükümlü kılınmıştır.
Sonuç olarak bakarsak hem yeni maliki hem de taşınmazda kiracı olarak bulunan kiracıyı koruyucu hükümler kanunumuzda yer almaktadır.
